De verkoop van onroerende goed en meerwaardebelasting

Of de verkoper belast wordt en tegen welk tarief, hangt af van de termijn waarbinnen het onroerend goed wordt verkocht. Het maakt ook een verschil of het om een huis of een grond gaat. En of de verkoper het onroerend goed gekocht heeft, dan wel geërfd heeft of door schenking heeft verkregen.

Sinds 1 januari 1997 is een belasting ingevoerd op de meerwaarden gerealiseerd op gebouwde onroerende goederen in België. Als je een gebouwd onroerend goed - waarin je niet zelf gedomicilieerd was binnen de vijf jaar na de koop - verkoopt, moet je als verkoper belastingen betalen op de meerwaarde. Deze belasting bedraagt 16,5% op het verschil tussen aan- en verkoopprijs.

Ook de verkoop van een geschonken woning binnen de drie jaar na de akte van schenking zal onder de meerwaardebelasting vallen. Er wordt geen belasting geheven als je een huis of grond erft, als het huis of de grond onteigend wordt of als het huis toebehoort aan minderjarigen.

Termijnen
Als men een gebouw aankoopt, dan wordt men daar in principe enkel op belast als men het goed binnen de vijf jaar opnieuw verkoopt. De termijn wordt berekend op basis van de data van de authentieke akte van de aan- en verkoop. Gaat het om een zelf opgericht gebouw, dan geldt de termijn van vijf jaar vanaf de eerste ingebruikname van de woning. Als er echter wordt gebouwd op een bouwgrond die men reeds vijf jaar in bezit heeft, dan wordt men niet belast wanneer men die woning binnen de vijf jaar na ingebruikname zou verkopen.

Wanneer de verkoper de eigen woning verkoopt, dus welke hij effectief zelf bewoonde, dan wordt die niet belast op de meerwaarde bij een verkoop, ook niet als deze binnen de vijf jaar na de ingebruikname gebeurt en met winst. Uiteraard volstaat het niet om zich korte tijd in een woning te domiciliëren om ze dan vervolgens belastingvrij te kunnen verkopen. De verkoper moet minstens 12 maanden effectief vóór de verkoop gedomicilieerd zijn op het adres van de woning.

Indien men de woning heeft verkregen via een schenking dan is de meerwaardebelasting verschuldigd bij verkoop, ruil en inbreng in een vennootschap binnen de drie jaar na de akte van schenking.

Berekening

Voor de berekening van de meerwaarde wordt het verschil genomen tussen de aankoop- en verkoopprijs. De verkoopprijs wordt verminderd met de verkoopkosten, met name het ereloon van de vastgoedmakelaar. De aankoopprijs wordt verhoogd met een forfait van 25% op de aankoopprijs, en met 5% op de aankoopprijs per jaar tussen de aankoop en verkoop. Tevens wordt de aankoopprijs verhoogd met de kosten van de werken die werden uitgevoerd door een geregistreerd aannemer. De meerwaardebelasting bedraagt 16,5 %, te verhogen met crisisbijdrage en gemeentebelasting.

Gronden
Voor gronden bestaat er een gelijkaardige regeling als bij een gebouw. Hier wordt de verkoper belast als hij de grond binnen de acht jaar na de aankoop opnieuw verkoopt. Bovendien bedraagt het tarief 33% meer gemeentebelastingen als de verkoop plaatsvindt binnen de vijf jaar en 16,5% als dit daarna gebeurt, maar binnen de acht jaar. Voorwaarde om niet als grond, maar als gebouw beschouwd te worden is dat de waarde van het onroerend goed dat gebouwd is op de grond, minstens 30 % vertegenwoordigt van de totaal betaalde prijs

bron: http://www.cibweb.be/nieuws/de-verkoop-van-een-onroerend-goed-en-de-meerwaardebelasting